贝壳为什么能够超脱于地产周期之外

2023年11月8日,贝壳(02423.HK/BEKE.US)发布了未经审计的2023年三季度财务报告。23Q3,公司实现收入178亿元,同比增长1.2%,实现交易总额(GTV)6550亿元,同比下滑11.1%,实现净利润达到11.7亿元,同比增长63%;实现经调整净利润21.6亿元,同比增长14%。

从业绩来看,贝壳的多项数据都高于数据分析平台Visible Alpha给出的一致预期。对比国内多家业绩持续探底的地产企业来说,贝壳自2022年以来的业绩表现一直有些逆周期、逆行业浪潮的趋势。贝壳为何能够实现超脱行业的业绩?而近期密集出台的地产政策,又是否会对贝壳带来或正或负的影响?

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第二赛道带动利润超预期

先从结论说起,没有什么公司能够真正的做到超脱行业,不受大环境影响。贝壳能够做到的是尽可能的扩张新增长曲线来覆盖受影响的业务端,这或许也是年轻的公司才能拥有的特权。

正如以前提过的那样,贝壳的交易总额由四个部分构成,分别为存量房交易、新房交易、家装家具和新兴业务部分。从GTV来看,除了家装家居的交易额实现了65%的同比增长,存量房、新房、新兴业务的交易总额均出现了不同程度的下降。行业整体的低迷环境并未单独对贝壳网开一面。

从营收角度来看,贝壳在房屋交易上的收入承压,但在此外的业务却实现了增收。23Q3,贝壳实现旧房/新房业务收入分别为63亿、59亿,分别同比下降11.9%、24.3%;家装家居业务上,贝壳的收入由2022年同期的18亿元增长至32亿元,同比增长超过72%,而新兴业务部分则由8亿元增长至24亿元,较22年同期翻了三倍。

同时,从收入占比来看,当前家装家居、新兴业务实现的收入占总收入的比重分别为17.8%、13.6%,而这个数字在去年同期则分别为10.5%、4.5%,两项新业务快速成长为公司的收入支柱,这使贝壳在传统房屋销售收入下降的同时,公司营收依旧能够实现正向增长。整体经营上,北京、上海、杭州等10个城市目前已实现连续2个季度单城市营业利润盈利,整体表现持续向好。

利润率方面,公司三季度实现毛利率为27.4%,较去年同期增长0.4个百分点,与2023年二季度基本持平。而在费用方面,公司三季度通用会计准则运营费用总额为40亿元人民币,比去年同期增加了12%。其中销售费用、管理费用、研发费用分别同比变动+29.6%、+4.8%、-7.4%。公司三季度实现经调整利润率为12.1%,与二季度持平,较去年同期增长1.4个百分点。

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家装业务持续发力,企业或加速渠道扩张

自2021年公司经营改革以来,新业务就成为贝壳发展的主要“盼头”。通过公司新旧房交易→家居装修→租赁住房管理经营的链条,公司在业务协同方面实现了良好的成果。

尽管公司在电话会议中声称,公司的家装和家具业务增长势头保持快速发展,而这种增长势头并不依赖于房屋交易服务的趋势。但从公司财报给出的数据来看,贝壳当前的家装家居合同中有45%的占比是来自自身房产交易服务的导流效应。预计公司未来的发展趋势便是在稳固房屋交易的基础上,扩张家装/新兴业务的规模,实现收入的增长。

在房屋交易方面,随着政策端对地产业的扶持力度逐渐加大,可以看出贝壳在2023年趋于提升房屋交易的力度。截至2023年9月30日,公司门店数量为43013家,较去年同期增长3.9%;经纪人数量为42.9万人,较去年同期增长6.6%,MAU数量平均为4920万人,去年同期为4240万人。

在家装业务方面,贝壳于今年10月11日宣布收购爱空间家装公司98%的股份(15.5亿元现金),预计交易将于2024年上半年完成。根据此前的公告现实,爱空间2023年上半年的收入规模超过10亿,同比增长58%;而爱空间2022年全年的收入则为13.85亿元,与贝壳旗下的整装企业——被窝收入规模相近,预计在收入完成后,公司的收入规模和市场竞争力将会得到进一步提升。

在资金面上,2023年1-9月,公司经营性现金流净额为93.9亿元,同比增长61%,而截至9月30日,公司现金及等价物、受限资金、短期投资合计604亿元人民币。充裕的在手现金也能够保证贝壳在扩张方面的需求。

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地产新模式序幕即将拉开

最后聊一聊近期的地产政策。2023年对于房地产市场而言可以称得上承上启下的一年。在经历了房企爆雷——保交楼——政策松绑的洗礼后,当前地产行业正处于一个政策见底,企业利润寻底的时间,而政策端的指引也明显不再指向商业地产,随着地产供求关系的变化,中国房地产行业或将进入新的商业模式中。

根据近日的媒体报道,《关于规划建设保障性住房的指导意见》已经传达给各地方政府,各部委直属机构。尽管政策完整内容并未公布,但根据新闻稿的部分披露来看,《意见》提出了配售型保障房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则和重点任务。

根据规划,保障房将有效的满足刚性住房需求,而市场化的商品房将重点满足改善性住房需求,“市场+保障”双轨制将逐渐形成。预计未来“保障房”会成为国内房屋面积的主要增量贡献者,以匹配适合中国市场的新模式。

在笔者看来新规的落地或将房地产市场划分为两个区域,即以国营房企主导的“刚需性住房”和由民营房企主导的“改善性住房”,双方所经营的房屋建设/销售/管理将处于不同的区间。新模式下,现有的房企所面临的经营环境将发生重大改变。

当前环境下,贝壳所聚焦的一线房地产市场无疑会是新模式、新政策的试验田,其业绩可能在政策的推动下率先向好,也有可能面临更大的风险,这些都将在地产的新模式运行一段时间后给出答案。相信答案落地后,国内经济的走向也将更为明朗。


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