世纪浪人:百转千回,万达商业二次回港上市,未来可期吗?

来源:世纪浪人  时间:04-05 智库
3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商业”)发布公告称,基于对自身战略的研判,决定对本公司从事轻资产商业运营,科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市,因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

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封面图片:万达广场就是城市中心(来源:百度百科)

   【前言】万达商业(广场),曾经是中国一、二线城市的商业名片,“万达广场就是城市中心”是它响当当的广告词。那些五花八门、设计独特的建筑,像镶嵌在大都市CBD的一颗颗明珠。琳琅满目的商品,成为中外顾客的购物、休闲天堂。

  万达广场是全球商业领先品牌,集社交、娱乐、美食、零售功能于一体,形成独立大型商圈,万达广场就是城市中心。

  万达商业(全称是:万达商业管理有限公司)是大连万达集团的核心子公司之一,也是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业,拥有一支近三万人的商业管理团队,主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业项目。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源,强大的运营管理能力,物业管理面积已超过1000万平方米,总资产超过4000亿元人民币。创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录,已成为万达商业地产的核心竞争优势之一。

  截至2019年12月31日,公司拥有及运营管理已开业万达广场323个。

  一、重回港股上市背景

  让我们来回溯一下万达商业A股上市的坎坷之路吧,一切还得从11年前说起。

  早在2007年,万达商业就已着手准备在A股申请IPO,但彼时正值A股IPO热潮,排队上市的企业众多,当时A股估值比港股要高,王健林拿着号牌一等就是三年。

  直到2010年,万达商业的IPO申请才被证监会受理,但巧合的是,彼时正处房地产新政推出,受楼市影响,万达商业首次冲击A股以失败告终。

  四年后的2014年,王健林迎来人生高光时刻。万达商业成功在港上市,并成为当年港交所最大IPO,首富的名号也成了王健林专属标签。

  万达商业港股上市后,王健林提出一个大胆的想法,“拳打迪士尼,脚踢阿里巴巴”,誓要在文娱和电商两个领域打出一片新天地。

  万达集团董事长王健林(来源:百度百科)

  根据当时万达商业的战略构想,“出圈”成为王健林多领域齐头并进的强烈动因。于是,王健林豪掷200亿成立万达电商,并与百度、腾讯组成著名的“干淘宝联盟”;随后开始扩展海外业务,美国传奇影业、全美最大院线AMC全被收入万达旗下。

  这一系列的疯狂扩张,也为后来万达商业负债、经营亏损埋下了伏笔。可以说,万达集团如今再度赴港上市唯一的目的就是强烈的资金需求,以保障万达这辆商业战车持续、正常的运转。

  彼时万达风头正盛,按雷军的说法:只要站在风口,猪也能飞上天。万达商业再次提交A股IPO申请。

  但万达步子迈得大了,难免会出差错。万达电商在随后的五年内换掉3个CEO,烧光200多亿,却无出色成绩,最终草草收场;当年花费26亿美金买下的AMC,现在仅值2个多亿;而万达商业也在2016年从香港退市,国内的资产和物业也被打包出售给融创。

  这一系列操作让王健林身价缩水百亿,首富的名头也被夺走,此时的王健林又成了一个实实在在的房地产商。

  但瘦死的骆驼比马大,万达巨量的资产还在。再次让它爆发生机就需要募集大量资金。

  于是,在2018年的时候,万达商业再次提交A股IPO申请,但证监会“丝毫不留情”,再度按下“暂停键”。

  2019年2月,证监会发布的中止审查名单中,万达商业“金榜题名”, 万达商业A股上市梦再碎。而此次中止审查的原因则与“中欧宋兴龙”事件有关。

  如今,距离上次中止审查已经过去两年,万达商业再次提交A股IPO申请,不过在前几日,万达商业却又突然将申请撤回。

  而追其原因,笔者认为或许与上次终止审核有关,亦或许与此时收紧的IPO政策有关,大量IPO申报企业撤单摆在那儿,王健林和他的团队不可能熟视无睹。但无论是什么原因,可以肯定的是,万达商业急需登陆资本市场。

  二、私有化五年后撤A回港,前景如何

  笔者认为,王健林此时撤回A股申请直奔港股,是最明智的选择。一来,A股审核趋紧,万达商业若再坚持申报,可能再度被“驳回”;二来,目前,万达商业赴港上市是最好时机,港股估值也较前几年在升许多,对万达是有利的,成功登陆港股的几率较高。

  经过五年的“痛苦煎熬”,王健林终于不再执着。

  3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商业”)发布公告称,基于对自身战略的研判,决定对本公司从事轻资产商业运营,科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市,因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

  北京丰科万达广场(来源:万达商业官网)

  万达商业于2014年12月在港交所上市,并于2016年9月20日在港交所完成私有化退市。当时此举被市场解读为公司将回归A股。

  然而,万达商业的回A之路并不容易。根据证监会披露文件显示,早在2015年9月7日,证监会已经受理了万达商业的IPO申请,直到2018年初,万达商业登陆A股仍然没有丝毫迹象。

  此前有消息称,万达商业在私有化时签订了一份对赌协议。协议称,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

  在这样的背景下,2018年1月29日,腾讯联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议,投资约340亿元收购万达商业H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。同时,万达商业和上述4家战投同样签订对赌协议,承诺约定将于2023年10月底前实现上市。

  此后,万达商业更名为万达商管,公司拟在1至2年内消化房地产业务后,不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。

  在引入新股东后,市场本来预计其上市进行会加快。然而,去年2月中旬,“中欧宋兴龙”在微博发布“实名举报大连万达商业地产股份有限公司不符合上市条件、董高监涉嫌犯罪”举报信。

  举报信直指万达商业的三宗罪:一为万达商业的全资控股子公司万达投资公司的商业模式,不仅涉嫌违法经营,且对发行人持续盈利能力构成重大不利影响;二为万达商业三名高管涉嫌犯罪;三为万达商业未尽到如实披露义务。

  次月,万达商业的IPO申请状态已经变为“中止审查”。当时有媒体报道称,万达商业中止IPO与举报有关。随后,万达在官方微信回应了“举报”事件,否认了IPO中止与举报有关,还要追究宋兴龙的法律责任。不过,对于IPO中止的原因,公司并未提及。

  万达商业的债务压力较大。上清所消息显示,万达商业日前宣布拟发行2021年第一期中期票据,规模为不超过10亿元,全部用于偿还公司2016年第一期中期票据。

  截至募集说明书签署日,万达商业及其下属子公司待偿还中期票据、公司债和资产支持证券余额合计622.45亿元,中期票据与公司债的兑付主要分布在2020年至2025年,如果外部融资环境出现不利变化,可能对公司的资金流动性产生一定影响。

  数据还显示,去年前三季度公司营业收入为270.53亿元,同比下降44.9%;净利润为107.2亿元,同比下降42.14%。对于业绩大降,公司表示,主要系疫情期间公司为支持租户经营提出为租户减免租金达40亿元。

  万达再度回港上市,迫切需要资金纾困。

  据天眼查显示,3月23日,珠海万达商管成立,法定代表人为齐界,注册资本为1亿元,股东为大连万达商业管理集团股份有限公司、银川万达广场商业发展有限公司,持股比例分别为99%、1%;实际控制人为王健林,持股55.1311%。珠海万达商管的经营范围包括商业综合体管理服务、企业管理、企业管理咨询、规划设计管理等。

  万达商业最新股权结构图(来源:天眼查)

  通过穿透股权架构了解到,珠海万达商管目前控制的都是各地万达广场的商业管理公司,即万达轻资产商管公司概念。

  而在3月29日下午,万达商管集团与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司,是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司,万达商管集团持有该公司全部股权。万达轻资产商管公司不持有物业,全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

  在A股IPO门前等待五年多时间里,万达商业不断进行调整,已经蜕变成一家轻资产的物业管理公司,机缘巧合的是,“轻资产”“物业管理”正是当下资本市场尤其是港股的重要风口。

  无论是在A股还是赴港上市,都是一次重新出发,王健林的万达商业轻资产“新故事”是否被资本市场接受,时间会告知我们答案。

  此次万达商业最新通告,意味着超过五年之久的A股IPO排队之旅以主动撤回而告一段落。而“尽快实现境内外上市”的表态,则表明了万达商业又一段资本市场新征程即将开始。

  业内人士估计,万达商业在进行新一轮轻资产化重组后,将大概率赴港股上市。由于彻底实现轻资产化的管理运营,也为万达商业在H股上市提供了最大的可能性。值得一提的是,在本次撤回申请中,公司提出“尽快实现境内外上市”,该表态或意味着万达商业将开始资本市场的新征程。

  美丽夜色下的万达影城(来源:百度百科)

  三、调整布局、谋求转变

  万达商业兜兜转转五年间,似乎又回到“原点”,然而,就在万达商业等待上A股的这几年里,国家对地产行业的政策不断在变化,市场的潮流也在不停转换,万达商业更是在不断进行调整。实际上当时递交A股上市申请的万达商业跟现在计划重组后赴港股上市的万达商业早已不是一个概念,而此次选择从A股撤回重组,有助于万达商业进行更为彻底的调整。

  2015年递交A股招股说明书时的大连万达商业地产股份有限公司,其实应该简称“万达商业地产”,其招股书显示,公司的物业销售收入即房地产开发业务占主营收入超八成。

  此后,万达商业宣布全面转型轻资产,进一步优化上市资产属性。经过调整,万达商业上市主体从三变一,变为以万达广场为主的商业部分。

  2018年3月1日,万达商业地产更名为万达商业。从“商业地产”到“商业管理”,万达商业宣布不再进行房地产开发。

  2019年底,经过复杂艰巨的工作,支付巨额的剥离成本后,万达商业完成了房地产业务剥离。据同花顺数据显示,2020年前三季度,万达商业投资物业租赁及管理收入占比92.77%,成为公司营收构成最主要部分。而在2012年至2015年公布的财报数据中,物业销售收入一直是营收大块头。

  2020年9月底,万达商业对外宣布,从2021年开始,万达商业不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实施轻资产战略,新开业的万达广场将全部是轻资产项目。

  为实现轻资产转型,万达启动“地产+金融”模式,与第三方业主合作,提供从选址建设、设计招商及运营等系列服务。另一方面,万达商业先后引入了腾讯、京东、融创及永辉等战略股东,进一步夯实科技赋能及综合品牌运营能力。在轻资产模式下,万达商业将聚焦充分发挥其在商业资源与综合运营的核心能力,通过输出行业领先品牌管理模式,按照租金收益与投资方进行分成,为万达商业未来增长提供极大的想象空间。

  这次主动撤回A股上市申请后,万达商业将进行新的一轮更为彻底的重组,因为直接瞄准港股,万达商业将放下原来基于A股市场的各种考量,其调整将更为精准、更为纯粹,万达商业将“脱胎换骨”,将有可能将原来持有的万达广场悉数剥离,从而成为一家全新的商业管理公司,一个真正的轻资产公司。

  机缘巧合的是,备战A股IPO的漫长等待中,万达商业不断进行业务调整和重组,已经蜕变成一家轻资产的物业管理公司,正在成为资本市场尤其是港股的重要风口。

  近几年,物业管理行业逐步走进资本市场的视野,大量物业公司加速登陆资本市场。2020年3月,成立不满一年的贝壳找房登录纽交所,引发内地市场对“轻资产”管理平台市场价值的重新审视。据不完全统计,仅2020年一年,共有19家物企提交招股书。其中,恒大、融创、金融街、碧桂园等18家公司纷纷整理物业管理资产包,成功叩开了港交所的大门,并且备受资本青睐。

  以恒大为例,2020年上半年净利润仅为9亿,在募资阶段,香港公开发售获10.71倍认购,国际发售方面获3.10倍认购,上市首日市值高达956亿港元。这意味着资本对优质物业管理类标的前景看好,而且这种热度一直延续至今——港股三家具有代表性的物业管理公司整体市盈率水平已经从数据角度证明了这一点。

  据新浪财经数据显示,截至2021年3月24日收盘,恒大物业(06666.HK)总市值1571.89亿港元,市盈率49.96倍;碧桂园服务(06098.HK)总市值2137.15亿港元,市盈率66.96倍;融创服务(01516.HK)总市值737.08亿港元,市盈率99.15倍。这三家龙头物业管理公司的平均市盈率在80倍左右。

  另据克而瑞数据显示,2019年,在港上市的内资物管企业平均市盈率为49倍,2020年是35倍,均远超地产类企业。轻资产的物业管理概念无疑是当前港股重要风口。

  由此可见,物业管理行业已进入并购整合时代,行业集中度将不断提升。从碧桂园服务收购蓝光嘉宝,恒大物业收购雅太酒店物业等案例来看,行业龙头均开始主动寻求并购重组机会,并通过并购重组中小型物管公司扩充第三方管理规模,进一步提升经营能力及估值水平。

  业务重整之后的万达商业将以轻资产模式的物业管理服务概念重新冲击上市,通过上市募集资金后对中小型商管公司进行并购整合,进一步聚焦轻资产发展战略,提高市场占有率,真正形成业务发展与市场估值同步提升的良性循环。

  四、万达商业2020年报与上市亮点

  面对整个经济大环境,在艰难中行进的万达商业,又有怎样的表现呢?我们不妨来看看它2020年度的财报及近三年数据吧。

  在2020年席卷全球的新冠疫情下,本来经营都异常艰难的万达集团,王健林作出了一个超乎常人的决定:为支持在疫情后恢复经商的租户,决定免收部分商户租金,额度高达40亿元。充分体现了大公司的家国情怀和王健林作为知名企业家的博大胸怀。

  相比其他房地产企业的物业公司,万达商业又能在资本市场交出怎样的答卷?

  值得一提的是,相比其他房地产企业的物业公司,万达商业的资产保值水平保持在较高水准。

  数据显示,2020年前三季度,万达商业营业收入为270.53亿元,较同期下降44.90%;净利润为107.2亿元,较同期下降42.14%。对于个中原因,万达商业表示,2020年一季度疫情期间,公司为支持租户经营提出为租户减免租金,免租金额达40亿元,导致收入、利润同比下滑。

  财报显示,2017年至2020年上半年,万达商管营业收入分别为 1355.67 亿元、1065.49 亿元、786.56 亿元和 172.75 亿元,归属母公司股东净利润分别为 200.10 亿元、294.94 元、243.98 亿元和 62.41 亿元;经营活动产生的现金流净额分别为 255.84 亿元、293.00 亿元、168.05 亿元和 1.16 亿元。均处于滑坡状态。

  万达商管投资现金流近几年一直为负数,而筹资现金流净额除2017年为38亿元之外,此后同样一直为负数,2018年至2020上半年,分别为-395亿元、-202亿元、-127亿元。万达商管货币资金2017年至2019年分别为1198亿元、832亿元和657亿元,2020年1-6月则为471亿元,持有现金逐年减少。

  根据上述财务数据,不难计算出,2020年全年,剔除因减免超过40亿租金和物业费影响,万达商业净利润水平在146亿左右。参照恒大、华润万象生活、碧桂园服务市盈率平均水平80倍,万达商业可能超过万亿市值。保守一些计算,按照物业板块平均35倍的市盈率计算,那么万达商业的市值将超过5000亿元;如按照50倍市盈率计算,万达商业的市值将超过7300亿元。

  据万达商业2020年的一份票据募集说明书披露,2020年前三季度,物业销售对其收入、利润贡献为0,反映在数据上,因为有少量退房,甚至呈现为负值。

  该说明书还透露,万达商业已经注销了其房地产开发企业资质证书。

  从“万达商业地产”退市到“万达商业管理”重整旗鼓,五年时间,市场的口味其实并未改变:它始终更欢迎商业模式更“轻”的企业。2020年,内地物管公司在港股市场大受资本追捧,“瘦身”后的万达商业似乎正踏在风口之上。

  我们通过数据可以看到,即便大刀阔斧改革,万达商业的负债依然惊人。2016年万达商业的负债为5277.7亿元、2020年上半年,公司总负债降至2834.03亿元。

  四年半间,万达商业的负债虽下降接近一半,但不得不承认的是,万达商业当前负债金额依旧居高。

  就目前的基本面来看,截至2020年三季度末万达商业管理了336个万达广场,可租面积3329万平方米。截至去年底,万达商业持有已开业368座万达广场的管理经营业务。无论是资产规模,还是管理商业物业面积,万达商业都是全球领先的商业物业管理公司。

  主营业务增速方面,近3年来万达集团基本保持着每年新开业50座万达广场。按照每座万达广场10万平方米的可租面积计算,万达商业管理物业面积每年增幅稳定在500万平方米左右。

  公司在现金流方面,受益于万达集团的轻资产转型,万达商业自2021年起也不再新增重资产万达广场。作为独立上市主体,万达商业在剔除负债风险前提下,凭借着租金分成和管理费等收入,获取稳定的现金流和利润,会为投资者带来更多的价值。

  在无形资产方面,万达商业丰富的大型商业购物中心管理经验和强大的品牌价值体系,连续多年99.4%的出租率和99.9%租金收缴率,不仅在商业地产领域树立了标杆,也成为其轻资产模式得以开疆拓土的保障。

  另外,万达商业数字资产方面还具备较强的溢价空间。2019年,全国万达广场的总客流量是42.7亿人次,而这一巨大的客流量随着万达商业在管规模的快速增长也将继续增长。事实上,客流量是具有变现价值和变现潜力的,这部分软资产也将为万达商业的价值带来巨大的提升可能,并赋予万达商业未来市场价值重要的想象空间。

  此次万达商业撤回A股的IPO申请,意味着不愿意继续被动等待,而是选择主动求变。万达方面的相关人士称,从公告里不难看出,此次万达商业要彻底轻资产化。

  虽然转向轻资产并不是万达商业为迎合市场风口做出的决策,而是结合市场现实情况和自身发展阶段进行综合权衡后做出的慎重决定。但在重新调整上市战略之后,万达商业以轻资产运营的形式输出管理人员、技术及品牌,降低成本,在重组后,万达商业将轻资产业务再次上市,无疑更易获得投资者认同。

  五、结束语:阳光总在风雨后

  作为驰骋商场三十多载的骁勇战将王健林,面对“三条红线”,不得不服软,进而改变战略决策,轻装上阵,以图回归昔日的辉煌。万达商业能否化险为夷、穿越周期,我们拭目以待。

  “A股都撤了,要上市估计是去港股了。”一位接近万达集团人士最近透漏。

  万达商管经历了上市、退市、再上市的曲折过程。2014年港股上市、2015年又悄然申请A股上市、2016年从港股退市,如今,长达6年的回A之路似乎要走到尽头,回归原点。

  上海万达广场(来源:万达商业官网)

  与此前不同,万达本次计划上市的主体,不再是既持有商业地产又进行运营的万达商管,而是在其名下单独成立一家只囊括运营业务的轻资产公司。

  根据万达集团公告,拟重新上市的轻资产平台,业务范围包括向不同的万达广场业主收取管理和服务费,还将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式,向万达广场中小微企业开展金融服务和提供数据支持,同时创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

  2021年3月24日,万达集团宣布撤销大连万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商管)在A股的上市申请;5天后,董事长王健林参观珠海横琴新区,宣布万达商管将引入珠海市国资委30亿元的战略投资,同时计划将万达商管旗下轻资产平台上市。

  此次引入战投后,万达商管的董事会也发生变化,9名董事中,万达集团提名齐界、肖广瑞、韩旭、王志彬为董事,腾讯和京东联合提名李朝晖为董事,苏宁则提名蒋勇为董事,此外3名为独立董事。

  受疫情影响,万达商管很难完成业绩要求,A股上市之路更是遥遥无期。重走港股老路,将业绩最佳的商业地产运营业务先期上市,成了摆在王健林面前的最优选择。

  万达商业的独立上市可以为整个集团开辟新的融资渠道,降低融资成本,为万达集团带来充足的现金流支撑,减轻负债压力。但万达商业具体能为万达集团写出怎样的续集,目前来看还是未知。

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  住宅地产一蹶不振,住宅物业错过红利,持有的商业地产也暂且押后,企图先通过商业地产运营平台重回资本市场的王健林,还有多少机会来解燃眉之急。如港股顺利上市,募集相当量的资金,万达商业重振雄风的机会就能提早到来,我们一起为王健林和他的万达集团加油、呐喊!

  (本文数据来自Wind资讯、新浪财经、克而瑞、港股通、观点地产网等)

  (本文图片已标明出处,如有侵权,请联系作者删除)

  (来源:资鲸网 作者:世纪浪人)


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